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| 媒体上的大连内容 |
| 来 源： |
国际金融报 |
| 标 题： |
万达商管再闯港交所 |
| 日 期： |
2021-10-25 |
| 作 者： |
吴典 |
珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“珠海万达商管”）的上市速度比想象中要快许
多。
新动作发生在其境外发行股份相关申请文件获得证监会受理 10 天后。
10 月 21 日晚间，港交所披露了该公司的招股书，这家中国最大的商业运营服务提供商开始
正式向港股发起冲击。
从成立上市主体珠海万达商管、主动放弃回 A 到内部组织架构重组、引入战投……王健林推
动万达轻资产业务上市的每一步都走得清晰而坚定。
曲折上市路
事实上，万达轻资产商管公司早在 7 年前就与港交所结缘。彼时，其还为万达商业。
2014 年 12 月，万达商业登陆港交所，创下了当年港股市场最大规模的 IPO。上市后，公司
在资本市场的表现不及预期，王健林曾言，公司的股价被严重低估，长期在净资产上下徘徊。
为此，上市不足两年的万达商业决定私有化退市，并转战 A 股。2015 年 11 月，万达商业披
露招股书寻求上交所上市，计划发行不超过 2.5 亿股 A 股股票，拟募资约 120 亿元。
因 A 股对传统房地产企业有严格准入要求，宣布回 A 的万达商业开始全面转型轻资产，进
一步优化上市资产属性。2018 年 3 月，公司宣布不再进行房地产开发，名称也由“商业地产”更
为“商业管理”。
只是，意愿回 A 的万达商业没有等来“开门”。排队多年未果后，公司在今年 3 月 24 日宣布
撤回 A 股 IPO 申请。其在当初的公告中称，将对从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关
资源进行重组，以尽快实现境内外上市。
彼时，有业内人士估计，万达商业在进行新一轮轻资产化重组后，将大概率赴港股上市。在
后续的一系列动作中，新的上市主体珠海万达商管开始浮出水面。
8 月 20 日，珠海万达商管境外首次公开发行股份的相关材料被证监会接收，经过补正材料、
接收补正材料后，其相关文件终于在 10 月 11 日获得受理。
对赌三年实现 220 亿利润
伴随着招股书的披露，一个轮廓更为清晰的珠海万达商管被放置在了聚光灯下。
股权结构来看，截至最后实际可行日期，大连万达商业直接拥有珠海万达商管已发行股份总
数约 69.99%的权益，并通过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有 8.84%左右的权益。
王健林则持有大连万达商业股权的 52.68%，其中包括王健林配偶林宁所持有的 3.18%直接权
益。因此，王健林、林宁、大连合兴、万达集团、大连万达商业、珠海万欣、珠海万赢及银川万
达共同组成一组控股股东。
由碧桂园、蚂蚁集团、腾讯、中信证券等组成的十余家投资者合计持有珠海万达商管 21.15%
股权。上述投资者分别于今年 7 月 2 日至 8 月 30 日期间收购了若干珠海万达商管的股权，转让
价款则以其转让前 1800 亿元的估值计算。
同时，根据投资者协议，珠海万达商管 2021 年预估实际净利润及 2022 年、2023 年的扣非净
利润须分别不低于 51.9 亿元、74.3 亿元及 94.6 亿元。若无法达成，大连万达商业及珠海万赢将
对投资者进行补偿。
从目前的业绩情况来看，珠海万达商管要达到对赌要求压力不小。2018 年至 2020 年及 2021
年上半年，公司分别实现归母净利润 20.22 亿元、12.78 亿元、11.13 亿元、6.55 亿元；对应营收
分别为 110.23 亿元、134.37 亿元、171.96 亿元、106.36 亿元。
在管 380 座商业广场
招股书显示，珠海万达商管的收入主要来自商业管理服务、物业管理服务和增值服务三个业
务条线，运营模式则为委托管理模式及租赁运营模式。
数据显示，公司超一半收入来自委托管理模式。截至 2021 年上半年，珠海万达商管通过委
托管理模式所得收入约为 66.51 亿元，占总收入比例达到 62.5%，这一占比在 2018 年至 2020 年
则分别为 87.9%、79.1%、51.4%。
按珠海万达商管所言，其对母公司集团商业广场均采用委托管理模式管理，租赁运营模式则
用于独立第三方商业广场。
截至 2021 年 6 月 30 日，珠海万达商管共管理 380 座商业广场，在管商业物业建筑面积共 5420
万平方米。其中来自独立第三方商业广场数量为 106 个，占总在管商业广场数量的 27.9%；来自
母公司提供的商业广场数量 274 个，占比为 72.1%。
同期，该公司共有 162 个储备项目，总建筑面积约 1906 万平方米。其中，来自独立第三方
业主的储备项目有 133 个，总建筑面积约 1565 万平方米。
尽管努力外拓，但目前珠海万达商管超 60%的收入仍来自母公司集团。若按业主划分，截至
2021 年上半年，公司来自母公司集团的收入为 71.68 亿元，占总收入比例为 67.4%；来自独立第
三方收入为 34.68 亿元，占比 32.61%。
业务条线来看，物业管理服务是珠海万达商管业绩贡献的“主力”。
截至 6 月末，该公司在委托管理模式及租赁运营模式下共实现物业管理服务收入 45.42 亿元，
商业管理服务收入 33.56 亿元，增值服务收入 27.38 亿元，占比分别为 42.7%、31.5%、25.8%。 |
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